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(„Woh­nung & Haus“, 4/2016)

Ein Wohn­recht für den Mör­der

 

Rechts­an­walt Dr. Bernd Wölfl, Pocking

Fach­an­walt für Arbeits­recht und Straf­recht, Media­tor
Stän­di­ger Mit­ar­bei­ter von Woh­nung + Haus
Vor­sit­zen­der des BWE Pas­sau

BWoelfl

Auch wer wegen einer erheb­li­chen Straf­tat, im fol­gen­den Fall sogar eines Tot­schlags, zu einer lang­jäh­ri­gen Frei­heits­stra­fe ver­ur­teilt wur­de, muss nicht auf sei­ne im Grund­buch ver­merk­ten Rech­te ver­zich­ten. Dies hat der Bun­des­ge­richts­hof in einem Urteil vom 11.03.2016 ent­schie­den. Aller­dings blei­ben die unmit­tel­bar Betrof­fe­nen auch nicht völ­lig schutz­los. Aus­nah­men sind mög­lich.

Aus­gangs­si­tua­ti­on

In dem Fall, der dem Bun­des­ge­richts­hof zur Ent­schei­dung vor­ge­le­gen hat, war der dor­ti­ge Beklag­te zusam­men mit sei­nem Bru­der Eigen­tü­mer eines Haus­grund­stücks gewe­sen. In der Fol­ge­zeit hat­te er sei­nen hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teil dann aber auf den Bru­der über­tra­gen. Er hat­te sich ledig­lich ein ding­li­ches Wohn­recht an der Woh­nung im Ober­ge­schoss des Anwe­sens vor­be­hal­ten. Die­ses wur­de im Grund­buch ein­ge­tra­gen. Der Beklag­te bezog die Woh­nung im Ober­ge­schoss, sein Bru­der die Woh­nung im Unter­ge­schoss. Eines Tages erstach der Beklag­te sei­nen Bru­der wäh­rend eines Streits. Er wur­de im anschlie­ßen­den Straf­ver­fah­ren wegen Tot­schlags zu einer Frei­heits­stra­fe von fast 10 Jah­ren ver­ur­teilt, die er in der Zeit des Rechts­streits gera­de ver­büß­te. Erbin des Getö­te­ten und somit Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks wur­de des­sen Mut­ter. Die frü­he­re Ehe­frau des Getö­te­ten wohnt wei­ter­hin auf dem Grund­stück. Der Beklag­te selbst war in einer zivil­recht­li­chen Aus­ein­an­der­set­zung schon rechts­kräf­tig von einem Gericht für erbun­wür­dig erklärt wor­den.

Die Mut­ter des Getö­te­ten als Erbin und neue Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks ver­lang­te nun vom Beklag­ten die Zustim­mung zur Löschung des Wohn­rechts.

Die Ent­schei­dung

Mit sei­nem Urteil vom 11.03.2016, Az. V ZR 208/15, hat der Bun­des­ge­richts­hof nun aber gegen die Mut­ter ent­schie­den und klar­ge­stellt, dass ein wirk­sam begrün­de­tes Wohn­recht auch im Fal­le einer vor­sätz­li­chen Tötung nicht so ein­fach erlischt, selbst wenn es um die Erben des Getö­te­ten geht.

Das Gericht ver­tritt zunächst die Auf­fas­sung, dass ein ein­mal wirk­sam begrün­de­tes Wohn­recht des Beklag­ten durch sei­ne Tat und ihre Fol­gen nicht auto­ma­tisch erlo­schen sei. Der Bun­des­ge­richts­hof weist dar­auf hin, dass der Beklag­te wegen sei­ner Straf­tat zwar für lan­ge Zeit an der Aus­übung des Wohn­rechts gehin­dert sei. Die­ses Hin­der­nis sei aber nicht end­gül­tig und wer­de mit der Ent­las­sung des Beklag­ten aus der Straf­haft nach Ver­bü­ßung der Stra­fe wie­der ent­fal­len. Ein auto­ma­ti­sches Erlö­schen des Wohn­rechts sei daher nicht der Fall. Das Wohn­recht habe aber ande­rer­seits auch nicht durch die Erbin gekün­digt wer­den kön­nen. Die Kün­di­gung eines ding­li­chen Wohn­rechts sei im deut­schen Recht nur mög­lich, wenn man dies aus­drück­lich ver­ein­bart hat, was aber nicht der Fall war. Schließ­lich sei der Beklag­te auch nicht ver­pflich­tet, sein Wohn­recht auf­zu­ge­ben. Vor allem sei kein Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge gege­ben, weil bei Ver­trä­gen der vor­lie­gen­den Art jede Par­tei das Risi­ko zu tra­gen habe, dass sich die ihr jeweils zuge­wand­te Leis­tung nicht wie erwar­tet ent­wi­ckelt.

Hel­fen könn­ten daher nur noch die Grund­sät­ze von Treu und Glau­ben. Hier­zu über­leg­te der Bun­des­ge­richts­hof, dass ein der­ar­ti­ger Anspruch nur dann gege­ben sein kön­ne, wenn erheb­li­che Nach­tei­le, wel­che das die­nen­de Grund­stück durch Bestehen­blei­ben oder Aus­übung der betrof­fe­nen Dienst­bar­keit erlei­det, in kei­nem ver­nünf­ti­gen Ver­hält­nis mehr zu einem bloß gering­fü­gi­gen Nut­zen ste­hen wür­den, die sie für den Berech­tig­ten habe. Die­se Fall­ge­stal­tung wird aber abge­lehnt. Denn das Wohn­recht des Beklag­ten habe den Vor­teil, den es ihm bie­tet, nicht dau­er­haft ein­ge­büßt. Der Beklag­te kön­ne es zwar wäh­rend sei­ner Straf­haft nicht aus­üben. Danach ste­he es ihm wei­ter­hin aber in dem ein­ge­räum­ten Umfang zur Ver­fü­gung.

Die letz­te Mög­lich­keit, einen betrof­fe­nen Eigen­tü­mer nicht schutz­los zu las­sen, stellt somit die Über­le­gung des Bun­des­ge­richts­hofs dar, dass die unver­än­der­te Aus­übung eines ding­li­chen Wohn­rechts eine unzu­mut­ba­re Belas­tung dar­stel­len kön­ne, die der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder sein Erbe nicht hin­neh­men müs­se. Dies kön­ne tat­säch­lich dann der Fall sein, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer oder eine die­sem nahe ste­hen­de Per­son mit dem Berech­tig­ten nicht mehr auf dem belas­te­ten Grund­stück zusam­men leben will, weil die­ser an einem von ihnen ein vor­sätz­li­ches Tötungs­de­likt began­gen hat.

Aber auch in die­sem Fal­le wäre regel­mä­ßig nicht die Ver­pflich­tung zur Auf­ga­be des Wohn­rechts die Fol­ge, son­dern nur die Ver­pflich­tung, es auf Ver­lan­gen des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers nicht mehr selbst aus­zu­üben, son­dern durch eine Über­las­sung an Drit­te.

Vor die­sem Hin­ter­grund kommt der Bun­des­ge­richts­hof am Ende sei­ner Ent­schei­dung zu dem Ergeb­nis, dass ein Anspruch auf Auf­ga­be des Wohn­rechts nicht bestehe. Denn eine Ver­pflich­tung des Berech­tig­ten, sein Wohn­recht auf­zu­ge­ben, schei­te­re dar­an, dass eine dem bei­der­sei­ti­gen Inter­es­se gerecht wer­den­de Auf­lö­sung der dar­ge­stell­ten Kon­flikt­la­ge auch ohne die­ses letz­te und schärfs­te Mit­tel mög­lich sei. Der Kon­flikt kön­ne ganz ein­fach dadurch gelöst wer­den, dass der Beklag­te von der per­sön­li­chen Nut­zung sei­nes Rechts Abstand nimmt und die Aus­übung des Wohn­rechts einem Drit­ten über­lässt. Die­ser Weg sei der Mut­ter als Erbin zuzu­mu­ten, da ein Zusam­men­tref­fen mit dem Beklag­ten dadurch ver­mie­den wer­den kön­ne. Auch die Inter­es­sen des Beklag­ten sei­en dadurch gewahrt.

Fol­gen der Ent­schei­dung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat mit die­ser Ent­schei­dung den Schutz von ding­lich Berech­tig­ten gestärkt. Selbst schwe­re Straf­ta­ten füh­ren nicht ohne wei­te­res zum Ver­lust von ent­spre­chen­den Rech­ten. Aller­dings macht der Bun­des­ge­richts­hof auch deut­lich, dass auch die Inter­es­sen der ande­ren Betei­lig­ten gewahrt wer­den müs­sen. Dies aller­dings auch mit der Maß­ga­be, dass ein Ver­lust des ding­li­chen Rech­tes nur das aller­letz­te, weil schärfs­te, Mit­tel sein kann. Der Bun­des­ge­richts­hof hat sich bemüht, einen sach­ge­rech­ten Aus­gleich der wider­strei­ten­den Inter­es­sen zu fin­den. Aller­dings blei­ben Kon­flik­te den­noch nicht aus­ge­schlos­sen. Solan­ge der ding­lich Berech­tig­te, im vor­lie­gen­den Fall ein Tot­schlä­ger, Eigen­tü­mer bleibt, muss er von Zeit zu Zeit zwangs­läu­fig auf das Grund­stück kom­men. Hier müs­sen dann ent­spre­chen­de Vor­sor­ge­maß­nah­men getrof­fen wer­den.

Fazit

Wie so oft hängt die Ent­schei­dung auch hier vom Ein­zel­fall ab. Eine Lösung, die für jede Fall­ge­stal­tung passt und Gül­tig­keit hat, kann nicht getrof­fen wer­den. Es gibt auch kei­ne Patent­lö­sung. Aber das ist auch gut so. Denn nur auf die­se Wei­se kön­nen die unter­schied­li­chen Inter­es­sen­la­gen zu einem ver­nünf­ti­gen Aus­gleich gebracht wer­den. Und auch die­ser Fall zeigt, dass nie­mand über Gebühr belas­tet wird. Wich­tig ist es nur – und dies gilt über die­sen Fall hin­aus – dass man in der Lage ist, sei­ne Inter­es­sen nach­voll­zieh­bar dar­zu­stel­len. Über­wie­gen die­se Grün­de die Inter­es­sen des ande­ren, so hat man gute Chan­cen, die Aus­ein­an­der­set­zung zu gewin­nen. Die Unge­wiss­heit, wie ein Gericht die unter­schied­li­chen Moti­va­tio­nen wür­di­gen wird, bleibt aller­dings. Dies ist jedoch der Gerech­tig­keit im Ein­zel­fall geschul­det.


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