Kontakt

Prof. Gerauer Rechtsanwälte
Am Stadtplatz 1 // D - 94060 Pocking
Telefon +49 (0) 8531 9168-0
Fax +49 (0) 8531 9168-21
kanzlei@gerauer.de

Öffnungszeiten:
Montag 08:00–18:00
Dienstag 08:00–18:00
Mittwoch 08:00–12:00
Donnerstag 08:00–18:00
Freitag 08:00–17:00

(„Woh­nung & Haus“, 1/2017)

Die Straf­an­zei­ge des Mie­ters – oder der Fluch der bösen Tat!

 

Rechts­an­walt Dr. Bernd Wölfl, Pocking

Fach­an­walt für Arbeits­recht und Straf­recht, Media­tor
Stän­di­ger Mit­ar­bei­ter von Woh­nung + Haus
Vor­sit­zen­der des BWE Pas­sau

BWoelfl

Nicht sel­ten enden miet­recht­li­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen im Straf­recht. Ver­mu­tet eine der Miet­ver­trags­par­tei­en ein straf­recht­lich rele­van­tes Ver­hal­ten des Geg­ners, so wird schnell ein­mal eine Straf­an­zei­ge erstat­tet, um die Straf­ver­fol­gungs­be­hör­den in die Aus­ein­an­der­set­zung ein­zu­schal­ten. Aller­dings gilt nicht immer der Grund­satz, dass man die­ses ja gefahr­los tun kön­ne. Vor allem für die Ver­mie­ter­sei­te eröff­net sich mög­li­cher­wei­se durch die Straf­an­zei­ge eines Mie­ters durch­aus die Mög­lich­keit, die­se in bestimm­ten Fäl­len zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses zu nut­zen.

Aus­gangs­si­tua­ti­on

Ein gutes Bei­spiel für einen der­ar­ti­gen Sach­ver­halt bie­tet etwa eine Ent­schei­dung des Amts­ge­richts Ham­burg vom 14.04.2016, Az. 42 C 61/15. Ver­mie­ter und Mie­te­rin hat­ten seit eini­gen Jah­ren wie­der­holt über Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis gestrit­ten. Teil­wei­se gab es gericht­li­che Aus­ein­an­der­set­zun­gen. Auch meh­re­re Abmah­nun­gen durch den Ver­mie­ter waren an die Mie­te­rin erfolgt.

Die­se Strei­te­rei­en gip­fel­ten schließ­lich dar­in, dass die Mie­te­rin eines Tages Straf­an­zei­ge bei der Poli­zei gegen den Ver­mie­ter wegen Kör­per­ver­let­zung erstat­tet und einen ent­spre­chen­den Straf­an­trag gestellt hat. Die Mie­te­rin behaup­te­te, der Ver­mie­ter habe sie mit dem Brust­korb die Trep­pe hin­un­ter­ge­sto­ßen. Hier­durch habe sie Schmer­zen und Häma­to­me erlit­ten. Dar­auf­hin war gegen den Ver­mie­ter ein Straf­be­fehl ergan­gen und er wegen die­ser ver­meint­li­chen Straf­tat ver­ur­teilt wor­den. Gegen die­sen Straf­be­fehl setz­te sich der Ver­mie­ter aber zur Wehr und wur­de letz­ten Endes mit einem rechts­kräf­ti­gen Urteil vom zustän­di­gen Amts­ge­richt frei­ge­spro­chen. Der Frei­spruch wur­de mit tat­säch­li­chen Grün­den begrün­det, was bedeu­tet, dass das Gericht davon aus­ge­gan­gen war, dass die dem Ver­mie­ter vor­ge­wor­fe­ne Kör­per­ver­let­zung ent­we­der nicht statt­ge­fun­den habe oder aber nicht nach­weis­bar sei.

Nach Rechts­kraft des Frei­spruchs ging der Ver­mie­ter sei­ner­seits in die Offen­si­ve und kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis frist­los, hilfs­wei­se frist­ge­mäß. Die Kün­di­gung wur­de damit begrün­det, dass ihm die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses auf­grund der mas­si­ven per­sön­li­chen Angrif­fe, ins­be­son­de­re durch die Straf­an­zei­ge, nicht mehr zumut­bar sei. Nach­dem die Mie­te­rin nicht frei­wil­lig aus­ge­zo­gen war, erhob der Mie­ter Räu­mungs­kla­ge zum Amts­ge­richt Ham­burg.

Die Ent­schei­dung

Mit sei­nem Urteil vom 14.04.2016, Az. 42 C 61/15, stellt das Amts­ge­richt Ham­burg die Rechts­la­ge zur Kün­di­gung nach erho­be­nen Straf­an­zei­gen noch­mals dar. Es weist dar­auf hin, dass dann eine erheb­li­che Ver­trags­ver­let­zung durch den Mie­ter vor­lie­ge, die zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung berech­ti­ge, wenn eine Straf­an­zei­ge wis­sent­lich oder leicht­fer­tig auf Grund­la­ge unwah­rer Tat­sa­chen erstat­tet wird. In die­sen Fäl­len sei die Straf­an­zei­ge unver­hält­nis­mä­ßig. Maß­ge­bend sei das Vor­lie­gen eines Ver­sto­ßes gegen den Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit. Die­ser lie­ge in der Ver­wen­dung des unlau­te­ren und all­ge­mein miss­bil­lig­ten Mit­tels der Ver­leum­dung.

Aller­dings rei­che es für die Annah­me einer Pflicht­ver­let­zung nicht aus, dass ein gegen den Ange­zeig­ten ein­ge­lei­te­tes Ermitt­lungs­ver­fah­ren man­gels hin­rei­chen­den Tat­ver­dachts ein­ge­stellt wur­de. Glei­ches gilt dann auch, wenn auf­grund feh­len­den Nach­wei­ses oder aber aus dem Grund­satz „Im Zwei­fel für den Ange­klag­ten“ ein Frei­spruch erfolgt war. Letz­ten Endes müs­se über die aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung unter Berück­sich­ti­gung des Grund­sat­zes der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit der Mit­tel ent­spre­chend der Umstän­de des Ein­zel­falls ent­schie­den wer­den. Die Beweis­last für das Vor­lie­gen eines Kün­di­gungs­grun­des tra­ge dabei grund­sätz­lich der Kün­di­gen­de, in unse­rem Fall also der Ver­mie­ter. Eine Straf­an­zei­ge gegen den Ver­mie­ter stel­le als sol­che noch kei­ne Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters dar. Pflicht­wid­rig sei eine Straf­an­zei­ge nur dann, wenn sie schuld­haft falsch war, was wie­der­um der Ver­mie­ter bewei­sen müs­se.

Im kon­kre­ten Fall war das Amts­ge­richt Ham­burg der Mei­nung, dass nach dem Ergeb­nis der durch­ge­führ­ten Beweis­auf­nah­me weder fest­ste­he, dass die Mie­te­rin bei der Erstat­tung der Straf­an­zei­ge den Ver­mie­ter bewusst fälsch­lich der Kör­per­ver­let­zung bezich­tigt habe. Noch habe es sich erge­ben, dass der Ver­mie­ter die von der Mie­te­rin behaup­te­te Kör­per­ver­let­zung tat­säch­lich began­gen habe. Die ent­schei­den­de Fra­ge, ob sich der der Straf­an­zei­ge zugrun­de lie­gen­de Sach­ver­halt tat­säch­lich wie ange­zeigt ereig­net hat oder ob er von der Mie­te­rin erfun­den wor­den war, sei strei­tig geblie­ben und habe auch im Rah­men der Beweis­auf­nah­me nicht zur zwei­fels­frei­en Über­zeu­gung des Gerichts geklärt wer­den kön­nen.

Vor die­sem Hin­ter­grund hat das Amts­ge­richt Ham­burg im zu ent­schei­den­den Ein­zel­fall die Kün­di­gung zwar für unwirk­sam erklärt. Nichts des­to trotz bleibt als Quint­essenz aus dem Urteil aber fest­zu­hal­ten, dass eine Straf­an­zei­ge, die wider bes­se­res Wis­sens gegen einen Ver­mie­ter gestellt wird, eine dar­auf­hin erklär­te frist­lo­se Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch­aus recht­fer­ti­gen kann. Was letzt­end­lich als Unwäg­bar­keit bleibt sind Beweis­fra­gen. Die­se soll­te und kann man vor Aus­spruch einer Kün­di­gung aber prü­fen, gege­be­nen­falls auch mit Hil­fe rechts­kun­di­gen Rats.

Fazit

Die Erstat­tung einer Straf­an­zei­ge und die Stel­lung eines Straf­an­trags gegen den Ver­mie­ter kön­nen sich für den Mie­ter also durch­aus als Bume­rang erwei­sen. Sofern es zu einer Ein­stel­lung des Straf­ver­fah­rens oder einem Frei­spruch des Ver­mie­ters kommt eröff­net sich die­sem damit durch­aus die Mög­lich­keit, die erfolg­lo­se Straf­an­zei­ge als Begrün­dung für den Aus­spruch einer frist­lo­sen Kün­di­gung zu ver­wen­den. Dabei kommt es ent­schei­dend auf die Umstän­de des Ein­zel­fal­les an. War die Straf­an­zei­ge die ein­zi­ge Ver­feh­lung des Mie­ters oder gibt es auch noch ande­re Stö­run­gen des Ver­trags­ver­hält­nis­ses? Hat es in der Ver­gan­gen­heit bereits Abmah­nun­gen gegen den Mie­ter gege­ben? Je mas­si­ver die sons­ti­gen Ver­feh­lun­gen des Mie­ters sind, umso gerin­ge­re Anfor­de­run­gen kann man sicher­lich an die Fra­ge stel­len, ob und wie leicht­fer­tig eine Straf­an­zei­ge erstat­tet wur­de.

Gut zu wis­sen ist es für den Ver­mie­ter aber auf jeden Fall, dass er einer Straf­an­zei­ge nicht hilf­los gegen­über­steht. Dies gilt gera­de und vor allem dann, wenn er sich nichts vor­zu­wer­fen hat und die Behaup­tung des Mie­ters, mit der die Straf­an­zei­ge begrün­det wird, ersicht­lich aus der Luft gegrif­fen ist.


zurück zur Übersicht